Nếu có thể xác định đúng “thời điểm vàng” để xuống tiền đầu tư bất động sản, nghĩa là bạn đã dành đến 70% phần thắng. Hãy trở thành nhà đầu tư thức thời để xác định thời cơ giúp bạn nắm bắt các cơ hội đầu tư tốt nhất.

1. Thời điểm lý tưởng để xuống tiền

Theo các chuyên gia, thời điểm tốt để đầu tư bất động sản là khi tìm được sản phẩm đáp ứng đầy đủ các tiêu chí về mặt pháp lý, mức giá cạnh tranh, sản phẩm ưng ý về cả chất lượng xây dựng và các tiện ích sống như mua sắm, ăn uống, dịch vụ cũng như uy tín của chủ đầu tư.

Đối với các loại hình sản phẩm khác nhau còn có riêng những bộ tiêu chí cụ thể khác nhau, nhưng nhìn chung đó là những sản phẩm hút khách, có dịch vụ quản lý bài bản, đáng tin cậy, mang đến sự yên tâm cho người mua khi đầu tư hoặc xác định sinh sống lâu dài. Ngoài ra, sản phẩm cần được đảm bảo bàn giao đúng tiến độ và đúng cam kết về chất lượng.

2. Bức tranh thị trường BĐS quý 1 2023

Hiện nay, nhu cầu đối với các sản phẩm nhà ở được giữ vững. Tuy nhiên, lạm phát và lãi suất vay tăng cao đã ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng dẫn đến lượng giao dịch rất chậm, thị trường chững lại kể từ nửa sau năm 2022.

(1). Dữ liệu thống kê thực tế.

Theo báo cáo gần đây của One Housing, có tới 57% người mua chung cư tại Hà nội với mong muốn an cư lạc nghiệp và nâng cao chất lượng cuộc sống. Họ quan tâm hàng đầu tới mức giá, pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư và các tiện ích xung quanh để làm căn cứ quyết định mua hàng.

Tại phân khúc chung cư Hà nội, Khảo sát của Trung tâm nghiên cứu thị trường One Mount Real Estate công bố vào tháng 3/2023 cho thấy nguồn cung sơ cấp căn hộ chung cư đạt 760 căn trong quý 1/2023; Lượng tiêu thụ ước tính đạt 1.800 căn trong đó phân khúc trung và cao cấp chiếm phần lớn nguồn cung cũng như lượng tiêu thụ, đạt khoảng 880 căn trung cấp và 860 căn cao cấp tập trung tại phía Đông và phía Tây thành phố.

Lượng tiêu thụ sơ cấp cao hơn lượng mở bán mới cho thấy tỷ lệ hấp thụ cao đối với nguồn cung mới và cả hàng tồn kho của các quý trước diễn ra trong những tháng đầu năm 2023.

Các dự án chung cư hiện nay tại Hà nội có vị trí gần các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 3.5. Lượng giao dịch quý 1/2023 diễn ra tập trung tại phía Đông và phía Tây Hà nội trong đó hai đại dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City chiếm đến hơn 50% giao dịch căn hộ trung và cao cấp trên toàn thị trường. Ở phía Nam và nội đô, các giao dịch diễn ra chủ yếu là hấp thụ các sản phẩm đã mở bán trong các quý trước thay vì chào bán các dự án mới.

Về giá bán, thị trường ghi nhận mức tăng lần lượt là 7% và 4%/năm đối với phân khúc chung cư trung cấp và bình dân; tăng 11% đối với giá bán sơ cấp trung bình và mức tăng nhanh ấn tượng đối với phân khúc hạng sang và cao cấp thể hiện ở tốc độ 12-19%/năm trong vòng hơn 7 năm qua. Theo Savills, giá bán căn hộ bình quân sơ cấp đạt 47trđ/m2 trong diễn biến hiện tại.

Tại thị trường phía Nam, báo cáo của Savills cho thấy trong năm 2022, nguồn cung phân khúc căn hộ đặt 21.000 căn, tăng 84% theo năm. Trong đó, quý 4/2022 ghi nhận 8.000 căn hộ mới mở bán, còn lại là các sản phẩm đã chào bán trước đó.

Tổng lượng giao dịch năm 2022 đạt 14.600 căn và là mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Trong đó, các căn hộ có giá trị từ 2-5 tỷ chiếm đến 68% lượng giao dịch và không còn căn hộ dưới 2 tỷ đồng. Khoảng 55% nguồn cung có giá trị từ 5-10 tỷ đồng/căn.

Điều này cho thấy, dù thanh khoản rất khó khăn nhưng giá bán căn hộ bình quân tăng cao 43%/năm với mức 107 triệu đồng/m2.

Nguyên nhân tăng giá được lý giải do chủ đầu tư muốn phát triển các sản phẩm có tính cạnh tranh cao và phù hợp với xu hướng nhu cầu về chất lượng và tiện ích sản phẩm cao cấp và tốt hơn trước. Bên cạnh đó, chi phí đầu tư liên quan đến giải phóng mặt bằng, tiến độ phê duyệt và cấp phép kéo dài và chi phí xây dựng đều gia tăng.

(2). Nhận định của chuyên gia

Đây là giai đoạn khó khăn của chủ đầu tư cả trên phương diện huy động vốn và hoàn thiện thủ tục pháp lý. Chính sách siết chặt tín dụng khiến các quy trình hành chính để dự án được thông qua trở nên khó nhằn hơn. Điều này tác động tiêu cực lên cả chủ đầu tư và khách hàng trong việc thu xếp dòng tiền để mua hay tiếp tục phát triển dự án.

Nhận định về phân khúc căn hộ tại thị trường sơ cấp, bà Đỗ Thu Hằng đến từ Savills cho rằng, nếu chi phí và kỳ vọng đầu tư phù hợp thì giá bán sẽ được giữ tại mức hợp lý. Tuy nhiên nếu chi phí ở mức cao hơn so với dự kiến thì sẽ kéo theo giá tăng cao và có thể không bán được hàng do không cạnh tranh được với sản phẩm cùng phân khúc có giá hợp lý hơn và buộc phải điều chỉnh giá bán là điều khó tránh khỏi.

Tuy vậy, vẫn luôn tồn tại những cơ hội tốt cho các nhà đầu tư có sẵn nguồn tiền mặt dồi dào để có thể thâu tóm những sản phẩm tại các “vùng giá vàng” được tài trợ bởi những khoản vay ưu đãi trong thời kỳ “nóng” hiện đang phải gánh chịu lãi suất gia tăng, điều kiện tín dụng hạn chế và áp lực thanh toán, cộng thêm tâm lý thị trường yếu của nhà đầu tư buộc phải lựa chọn rời bỏ thị trường.

Cùng quan điểm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing cho biết: “Tôi cho rằng trong khó khăn vẫn có cơ hội. Giai đoạn này sẽ khác hoàn toàn so với cách đây hơn 10 năm. Còn nhớ trong cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2008 - 2009 tiền mặt lúc đó rất khan hiếm. Giai đoạn này thì tình hình hoàn toàn khác. Chúng ta thấy Chính phủ đã vào cuộc rất sớm. Cùng với đó, hiện nay thì người dân vẫn có tiền nhưng họ đang bị yếu tố tâm lý phanh lại”. Cũng theo ông Trung, đây là giai đoạn phân loại và sàng lọc đối với cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và các dự án khi một số buộc phải lựa chọn rời bỏ cuộc chơi, chỉ những tay chơi có năng lực vốn, quản trị và triển khai dự án tốt mới có thể trụ lại thị trường.

Ông Trung cũng chỉ ra rằng giá căn hộ còn tiếp tục leo thang bởi chi phí đầu vào bao gồm giá nguyên vật liệu, giá nhân công đều tăng lên. Việc nhà nước sắp bỏ khung giá đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng được tính theo giá thị trường cũng tạo thêm áp lực tăng giá.

Cụ thể, trên thị trường hiện không còn tồn tại loại căn hộ chung cư trung cấp với mức giá 50 triệu đống/m2 tại TP. Hồ Chí Minh và giá 30 triệu đông/m2 tại Hà nội. Giá bán trung bình đối với căn hộ có vị trí đẹp tại quận Cầu Giấy (Hà nội) đã lên ngưỡng 100 triệu đồng/m2 và mức giá tương tự đối với các quận Tây Hồ Tây.

Ngoài ra, sản phẩm hấp dẫn người mua trong năm 2023 phải đi kèm với nhu cầu thật và có chính sách hỗ trợ tốt. Một số dự án có chính sách chỉ cần thanh toán 20% giá trị căn hộ ước tính khoảng 700trđ là có thể sở hữu một căn hộ hai phòng ngủ và cam kết bàn giao trong năm 2023. Tiến độ thanh toán sau đó tiếp tục được hỗ trợ mức lãi suất 0% và gia hạn nợ gốc thêm 1 đến 2 năm khiến người mua có thể an tâm sắp xếp nguồn tiền trong dài hạn.

Đối với phân khúc đất nền, do trước đây giá đất vẫn còn thấp và tâm lý nhà đầu tư “mua đâu thắng đó” trong cơn sốt đất vừa qua đã đẩy giá sản phẩm này lên đỉnh trong năm 2021, và lên một mặt bằng mới trong năm 2022. Đây cũng là phân khúc được dự báo bị ảnh hưởng nhiều nhất từ sức ép giảm giá trên thị trường hiện tại.

Mặc dù vậy, ông Trung vẫn nhận định rằng, quý 1 và quý 2/2023 sẽ là thời điểm vàng để những nhà đầu tư có sẵn nguồn tiền tìm mua được sản phẩm ở vùng giá tốt nhất. Thị trường trong nguy luôn có cơ cho những ai khôn ngoan và can đảm.

Toàn cảnh dự án Vinhomes Ocean Park Gia Lâm

3. Chân dung nhà đầu tư thông minh

Sự gập ghềnh của đoạn đường quanh co khúc khuỷu thường giúp định hình lại một thế hệ nhà đầu tư khôn ngoan, khả năng thích ứng cao và nội lực mạnh mẽ. Họ là những người thận trọng và chắc chắn trong mỗi quyết định và loại hình bất động sản có thể duy trì dòng tiền đều là ưu tiên số 1. Điển hình của sự dịch chuyển này chính là ưu tiên cho các sản phẩm có thể cho thuê đem lại dòng tiền ngay- căn hộ chung cư, có vốn đầu tư vừa phải và đang trong xu thế tăng giá thay vì các sản phẩm thượng lưu như đất nền, biệt thự.. trước đây.

Đây cũng là sản phẩm đáp ứng nhu cầu mua sắm để ở, đầu tư cho con cái, tích sản.. của phần lớn người dân nên nhu cầu luôn ở mức cao, điều này cũng đồng nghĩa rủi ro là rất thấp.

Bên cạnh đó, sự chuẩn bị sẵn sàng về nguồn lực tài chính và sự thông tin tốt kịp thời giúp các nhà đầu tư nắm bắt được các cơ hội thị trường tốt nhất trong những thời điểm mà phần lớn nhà đầu tư đang gồng mình vượt khó trên thị trường.

4. Dự báo xu hướng thị trường giai đoạn tới

Các chuyên gia nhất trí rằng, nếu nhìn vào các yếu tố cấu thành giá hiện tại thì xu hướng tăng giá là hiện hữu. Bên cạnh đó, với sự thay đổi của Luật Đất Đai, Luật Kinh Doanh nhà ở, Luật Đấu giá sắp tới cộng thêm chi phí nguyên vật liệu, nhân công tăng; việc bỏ khung giá đất của Nhà nước; thời gian cấp phép và phê duyệt dự án kéo dài.. tất cả đều góp phần kéo giá xây dựng đi lên. Mức tăng cụ thể theo One Mount Real Estate là trung bình khoảng 3-8% trong năm 2023, trong đó giá chung cư cao cấp tăng trưởng nhiều nhất.

Nhìn sang các nước lân cận như Singapore, Thái Lan hay Hồng Không thì đây là xu hướng chung tất yếu. Xu hướng này dễ nhận thấy qua việc những người giàu tiếp tục muốn sở hữu thêm nhiều nhà sang trọng hơn nữa vì họ có đủ tiềm lực để gia tăng tài sản. Chủ đầu tư nhìn thấy điều đó nên họ sẽ dành nguồn lực tập trung vào phân khúc này, dẫn tới giá nhà đã tăng lại tiếp tục tăng cao hơn nữa trong tương lai.

Dự báo thị trường bất động sản trong 5 năm tới, Giám đốc kinh doanh OneHousing cho biết thị trường đang trải qua một cuộc sàng lọc, và phần thắng sẽ thuộc về những nhà đầu tư giàu tiềm lực tài chính, họ sẽ bứt phá để thâu tóm các quỹ đất đẹp với vùng giá tốt nhất để đón đầu thời cơ khi thị trường thăng hoa vào khoảng năm 2025. Và do đó, 2024 chính là năm bản lề để chuẩn bị.

Những sản phẩm có thể phát triển tốt nhất trên thị trường là những sản phẩm tạo ra và gia tăng giá trị theo thời gian như là căn hộ cao cấp, chung cư hạng sang hay sản phẩm nhà thấp tầng ở các khu đô thị đẹp đáng sống. Song song với đó, tầng lớp trung lưu ở Việt Nam cũng ngày càng tăng nhanh và góp phần định hình lối sống xã hội, cũng như lãnh đạo cuộc chơi trên thị trường bất động sản trong vòng 3-5 năm tới.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, GĐ Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội

5. Có nên mua BĐS lúc này?

Trong giai đoạn suy thoái vừa qua, không ít nhà đầu tư và người có nhu cầu thực sự vẫn chờ đợi đến khi giá giảm thêm. Tuy nhiên, thị trường đang chứng kiến xu hướng giá tiếp tục tăng trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung do pháp lý tắc nghẽn và chi phí đầu vào tăng cao.

Hoạt động nhộn nhịp trở lại tại các phòng công chứng tại phía Nam cho thấy các giao dịch mua bán đã bắt đầu sôi động trở lại đối với các sản phẩm tốt có mức giá giảm sâu. Căn hộ chung cư là phân khúc nổi bật vừa có thể tạo dòng tiền ngay vừa đảm bảo một tương lai gần tăng giá. Ngoài ra, thị trường đang chứng kiến các chủ đầu tư đưa ra các chính sách bán hàng tốt nhất với nhiều chiết khấu và điều khoản thanh toán ưu đãi để kích cầu người mua.

Tin vui cũng đến từ yếu tố vĩ mô liên quan đến nguồn vốn tín dụng và pháp lý thông qua Nghị quyết 33 và Nghị định 08 cùng với những động thái tích cực như Ngân hàng nhà nước hạ lãi suất điều hành dẫn đến lãi vay giảm, tái khởi động chính sách giãn, hoãn nợ cho doanh nghiệp.. Tất cả những điều này cộng gộp lại đều có xu hướng ủng hộ mạnh mẽ cho nhận định “Đây chính là thời điểm vàng để đầu tư bất động sản”. Điều này sẽ giúp thổi luồng gió mới giúp thị trường nhanh chóng phục hồi.

Có thể bạn quan tâm:

Top 10 thương hiệu cho thuê văn phòng uy tín tại Hà nội

Các bài viết khác:

7 sai lầm phổ biến khi chuyển văn phòng trọn gói

CHƯƠNG TRÌNH KHUYẾN MÃI MỪNG ĐẠI LỄ 30/4-1/5

Ba bài học từ sự cố Ngân hàng Silicon Valley